第三，企业的客观事实无法进行准确界定。这种情况往往都是有一定历史原因的。比如从村委会一次性买断了五十年的集体建设用地，评估，却没有办理集体建设用地使用权证，但又确实是通过招tou标或者拍卖的方式一次性买断的，这种状况应该怎么认定？到底是认定他有没有集体建设用地使用权证呢？又比如集体建设用地使用权以前是没有年限的，像家里的宅基地就是这种很简单的情况。即便不能严格地界定使用期限，但是却可以界定使用用途，因为集体建设用地本身就是非耕地的形式。有很多企业没有取得这样的集体使用权证，是因为十年代的客观现实，这是一种客观的过渡现状造成的。因此来说，这个土地使用权到底认还是不认，当中可能会掺杂一些企业的客观现实和企业当时取得不动产客观原因。第四，地方政府在进行企业征收拆迁补偿过程当中往往给的价格非常低，并且如果你不配合这种低廉的价格，后面就会施加很多强制性的手段，如确定wei章建筑，确定环保不合法，确定工商税务和消防等等，用强制性的手段进行压制，签订不合理的补偿价。往往在这过程当中，政府的行为掺杂了一些wei法行为，比如按照《行政强制法》第44条的规定，即便认定为wei章建筑，也必须等到复议的起诉su讼结束之后才能进行强制执行，企业改制评估，这是一个前提，但是有很多地方政府认定后就立即进行强制执行，甚至不管哪些是有房产证哪些没有房产证的，其目的就是进行全部拆除，这就掺杂了政府的wei法行为。第五，企业自身“狮子大张口”，或者变相附加条件。在谈企业征收拆迁的时候，按照基本的原则，有选择获赔补偿或者土地安置的权利，这是作为住宅和企业的两项基本的权利。但有些企业主在要补偿的时候狮子大张口，甚至严重脱离了他所在区域的市场价值。比如有一个北京企业，我按照当地的市场价格评估他的企业拆迁损失在四千万左右，但是没想到他自己张口就要2亿。以前还听说在北京陶然亭附近有一个16平方米的公租房，问对方要一个亿的补偿。这种狮子大张口的情形，也是出现政企纠纷、企业拆迁纠纷难以解决问题的一个原因。另一种情况是变相附加很多条件。比如现在没有土地证的，要求下一步安置的时候补办土地证；一个加油站要求必须在优质的地段重新安置一块土地等等，这就变相额外附加了一些在地方政府看来难以达到的条件。
估价方法存在的问题
目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，改制资产评估，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性(个别性)决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。
资产评估师首先要了解委托方评估目的和意愿，并作充分沟通。对数据评估的具体目的影响到评估对象的界定和评估方法的选择，这只是评估的一步也是很重要的一步。数据评估是用来了解市场未来状况还是用作用户分析都会影响到后续的评估过程。
然后便是签定委托合同，改制风险评估，明确评估目的、评估对象、评估基准日及各项要求；APP可能会产生海量多样的数据，如果不加选择和甄别会增大工作量甚至影响评估结果。
接着要确定产权归属，收购之前，有些保密数据评估公司可能没有权限进行使用。
然后便是评估实施，不同的评估方法会产生不同的评估结果---成本法，市场法，收益法。个人觉得数据的价值只要体现在对当前状况的反映和对未来收益的预测，所以可以选择后两种方法进行评估。当然整个实施计算过程会比较复杂。
最后专家论证，评定估算，三级审核；出具评估报告征求意见稿，与委托方交换意见，完善报告；出具正式评估报告。
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